안녕하세요~ 금융전문가 박팀장입니다.춥네요~ 겨울은 겨울 같습니다. - 요즘 최강 한파 속에 어려움이 많겠습니다.이제 곧 봄이 오겠지~ 또 여름 겨울이...
오늘은 부동산 금융 중에서 땅 이야기를 해보겠습니다.토지는 흙, 토지를 말하는 것으로, 흔히 대지, 농지, 임야 등으로 불립니다.법령, 공법상에서는 주거지, 상업지, 공업지, 택지, 부지, 전, 답, 용지, 필지 등 다양하게 부릅니다.필지는 토지에 지번을 부여한 토지의 단위입니다.이런 어려운 부동산 용어를 말씀하시려는 게 아니라...
감정평가는 토지 소유자가 하는 것이 아니라 융자를 하는 금융회사의 주체 하에서 이루어진다는 것입니다.
또 하나 알아 두어야 할 것은, 토지의 감정 평가는 사람에 의한 것이므로, 같은 토지라도 보는 사람의 관점에서 다르게 평가됩니다.최대한 많이 비교를 해 보고 가장 긍정적인 감정 평가를 받는 것이 중요하다고 생각합니다.이 부분은 지주가 할 수 있는 곳이 아니고, 금융 회사에 맡길 수 밖에 없습니다.그러니까 금융 전문가가 필요하잖아요.언제든지 문의주시면 친절한 상담을 약속드립니다.
첫째는 시간이 너무 오래 걸린다는 겁니다.시간적 여유가 있는 분들은 제일 좋을 것 같아요.두 번째는 채무자를 바꾸면 해결되는 것이지만 아무도 채무자로 들어가려고 하지 않는 것입니다.쉽게 말하면 보증서와 같은 것이기 때문입니다...또한, 금융기관에서 채무자 변경이 이루어지는 것이 일반적입니다.
세 번째는 과연 그런게 있을까요?있을 수도 있고 없을 수도 있어요.전문가에게 자세한 문의를 주시면 대답해 드릴 수 있습니다.
대답은 참 간단했는데 막상 내 땅을 담보로 대출을 받으려니 막막할 겁니다.원래 그런 거죠~각자 방식이 다르고 잘하는 사람은 따로 있으니까요.그렇기 때문에 전문가의 시대, 전문가가 필요합니다.변호사, 의사가 필요한 것처럼 말이죠.
참고로 건축자금 대출 PF 기성고에 대해 언급해 보겠습니다.최근 규제가 심해져 분양이 어렵다고 알려져 있지만, 수요가 있기 때문에 건축이 계속 돌고 있는 것 같습니다.문제는 건축을 위한 토지 잔금의 대출, 브릿지 공사비의 대출이 어려워지고 있다는 것입니다.이것도 토지 잔금의 100 % 및 총 공사비의 80 %가 가능합니다. 물론 금리도 낮아야 하겠죠.~자세한 문의주시면 친절한 상담을 약속드립니다.
지목은 임야이며, 도로에 접해 있지 않은 맹지도 대출을 받은 사례입니다.어떻게 하면 가능했을까요?보통 맹지는 금융기관 또는 감정평가기관이 담보가치를 책정할 수 없습니다.담보가치를 매기지 않기 때문에 한도를 책정할 수 없고, 거래가 되지 않기 때문에 담보 대출의 취급을 하지 않습니다.
다음은 농지(지목상 앞)에 무허가 건축물이 있는 경우입니다. 이런 경우도 마찬가지로, 노금융회사가 잘 취급하지 않지만, ~건축물을 멸실(철거)하거나 허가를 내주면 되지만...그렇지 않으면, 예외적으로 그만큼 리스크를 공제하고 대출하는 방법이 있습니다.그것도 예외적인 경우입니다.
세번째,감정평가가낮은경우인데요~이런 경우를 가장 많이 볼 수 있습니다.내 땅의 가치가 더 비싼데 감정이 잘 안 나와!이것은분명한이유가있겠죠.땅을 긍정적으로 가장 잘 분석해 이유를 찾고, 명분을 찾으면 감정가는 높아집니다.
마지막으로 소득의 증빙이 되지 않는 경우입니다만~요즘은 dsr제도로 인해 규제가 가장 심한 시기입니다.금융회사들은 원금과 이자를 잘 받으면 그만이지만 정부가 부채나 부실을 줄이기 위해 내놓은 정책이기 때문에 규제를 지켜야 합니다 가장 어려운 경우지만~한도가 낮을 때는 기타 소득으로 증명할 수 있는 경우도 있어서 소득을 추정하거나 예정된 미래소득을 간주할 수 있는 예외가 있습니다이는 리스크가 있기 때문에 모든 금융회사가 해야할 부분은 아닙니다.이상 토지 담보 대출을 받는 방법에 대해 이야기해 보았습니다.대부분 한도 이야기지만~금리도 중요한 요소이기 때문에 짧게 이야기해 보겠습니다.금리는 금융회사마다 다르며 채무자의 신용점수(등급)에 따라 차등 적용됩니다.금융기관의 금리가 다른 이유는 조달금리가 다르고 예대마진율이 다르기 때문입니다.그래서 금융기관의 선택과 신용관리가 중요하다고 결론지을 수 있습니다.
